Как продать квартиру с обременением ипотекой

Нюансы продажи ипотечной квартиры с обременением

Копить на покупку жилья можно всю жизнь, но так и не воспользоваться этой возможностью, поэтому россияне вынуждены пользоваться ипотекой.

Сама сделка по продаже не сильно сложная, после заключения договора квартира с обременением становится собственностью заемщика, но пользоваться им в широком смысле человек все равно не может.

Ипотека выплачивается в течение нескольких десятилетий, за это время могут возникнуть разные обстоятельства, в том числе вынуждающие продать или обменять недвижимость. Можно ли это сделать до окончательной выплаты кредита и как?

Что считается обременением

Перед продажей квартиры с обременением ипотекой надо четко понимать, что такое обременение.

Когда заключается договор ипотечного кредитования, банк накладывает на покупаемую недвижимость обременение, потому что в законе прописан важный пункт – ипотека обязательно должна быть с залогом.

Это гарантия того, что компания не потеряет вложенные деньги. Обременение уменьшает количество свободных операций с недвижимостью, которые позволяют изменить это состояние.

Получается, что в таком случае человек не может продать жилье или подарить его третьему лицу, пока не будет выплачена вся сумма долга. Но это не значит, что вероятность продажи полностью исключена. Сделать это можно, причем существует несколько вариантов такой сделки по продаже.

Как продать заложенную квартиру

Есть два довольно простых способа продажи ипотечного жилья. Первый – наиболее рациональный – погашение ипотеки перед продажей. Он подходит тем, кто хочет приобрести другое жилье с большей площадью, просто доплатив за него.

По этой схеме человек пишет заявление в банк с уведомлением о досрочном возврате долга за месяц до предполагаемой даты оплаты. Сотрудники пересчитывают проценты и сообщают итоговую цену.

В обозначенный день на счет зачисляется сумма. Через месяц берется справка, которая относится в Росреестр, чтобы обременение по ипотеке было снято с квартиры. После этого квартира  с обременением переходит в полное владение покупателя, а значит с ней можно совершать любые действия.

Но этот вариант подходит не всем, потому что мало кто может сразу выложить недостающую сумму для быстрого погашения ипотеки, в таком случае можно попробовать другую схему.

Квартира выставляется на продажу по конкурентоспособной стоимости. Покупатель, который решит приобрести жилье, должен оставить полную предоплату за жилье.

В таком случае лучше всего провести оценку недвижимости и принять тот факт, что мало кто сможет сразу выложить всю необходимую сумму.

Потому что даже если такой человек и объявится, ему надо будет сразу передать все необходимые деньги или ту часть, которая сможет погасить ипотеку, а конечный договор будет подписан не ранее, чем через два месяца после передачи средств.

Заемщик сначала должен будет пойти в банк, написать заявление на досрочное погашение за месяц до дня предполагаемого расчета, а еще через месяц он сможет снять обременение. Только после этих процедур можно будет заключить договор купли-продажи.

В таком случае сильно рискует покупатель, потому что у него нет никаких гарантий, что квартира станет его.

Поэтому при таком варианте расчета надо составить предварительный договор с покупателем и заверить его нотариально, это даст человеку гарантию, что он не останется без денег и без жилья.

Если условия будут нарушены, покупатель сможет пойти в суд и вернуть хотя бы деньги, потому что решение будет точно в его пользу. Правда, такие тяжбы рассматриваются долго, а полное взыскание средств может растянуться на несколько лет.

Покупатель, чтобы обезопасить себя, может запросить в Регистрационной палате выписку из реестра прав, где будут сведения о наличии или отсутствии обременения на покупаемое имущество. Это поможет избежать мошенничества, потому что сделки с заложенными объектами без согласия банка незаконны.

Третья сторона договора

В договоре ипотечного кредитования прописывается возможность продажи жилья до окончательной выплаты ипотеки. Некоторые банки могут разрешить эту продажу только после возврата не менее половины суммы долга.

Так как расчет происходит равными долями, получается, что постепенно отдать половину задолженности получится ближе к окончанию срока договора.

Если надо продать ипотечную квартиру, то надо сообщить об этом кредитору. После можно приступать к поиску покупателя. Но его надо проинформировать, что ипотека еще не выплачена. Но так как банк принимает участие в продаже, рисков для покупателя нет никаких.

Как проходит заключение договора? У нотариуса продавец и покупатель составляют и заверяют предварительный договор купли-продажи.

Покупатель передает всю необходимую сумму в банковские ячейки: в одну – чтобы погасить оставшуюся сумму для банка, в другую – остаток. Банка снимает обременение с объекта, и стороны договора могут регистрировать договор. После этого продавец забирает остаток долга из второй ячейки.

Продажа долга

Если приходится продавать квартиру из-за невозможности расплатиться по кредиту, то банк может помочь клиенту в поиске покупателя, который выкупит жилье с обременением и будет уже сам рассчитываться с кредитором.

Банковская организация дает возможность и время заемщику самому найти покупателя, если такой человек объявится, то подписывается новый договор с новым заемщиком, который берет на себя чужую ипотеку.

Обязательства по ипотеке передаются по договору продажи долговых обязательств. Но надо учитывать, что если на счету образовалась просрочка, пени или штраф, то за них платит должник, их перевести на нового заемщика не получится.

Такая продажа возможно только в том случае, если покупатель берет ипотеку в том же банке, где она была оформлена и на продавца, иначе кредитор откажет в продаже.

Покупатель жилья в такой сделке по продаже скорее выиграет, потому что покупка обойдется ему на 20% дешевле, чем в среднем на рынке. Продажа будет прозрачной, рисков нет, потому что в этом заинтересован банк, которая работает в соответствии с законами России.

Что надо знать

И продавец, и покупатель при заключении сделки о купли-продажи ипотечной квартиры защищены намного сильнее, чем при манипуляциях с необремененным жильем.

Покупатель получает недвижимость по сниженной стоимости, а продавец может быстрее избавиться от тяжелых ежемесячных выплат. Есть несколько простых советов для участников сделки продажи:

  1. Все действия надо согласовывать с банком.
  2. Перед передачей денег надо составить расписки и заверить их нотариально.
  3. Договор продажи квартиры с обременением ипотекой должен составляться грамотным специалистом, который пропишет все нюансы от условий передачи и заканчивая особенностями снятие обременения.
  4. Рассчитываться лучше посредством банка.

Не важно, каким образом продается ипотечная квартира, долги перед банком должен погасить именно заемщик. То есть при подписании документа о купли-продажи с заложенной недвижимостью ипотека гасится досрочно по всем правилам.

Процедура продажи ипотечного жилья не простая, но зато она гарантирует полную безопасность сделки по продаже для всех сторон, если за этим наблюдает банк. Он не только заинтересован в удаче предприятия, но и действует только по закону.